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강남·서초·송파·용산 아파트 토지거래허가구역, 2025년 새 가이드라인 총정리
2025년 3월 24일부터 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되면서, 이 지역 아파트 매매와 입주권·분양권 거래에 대한 규제가 한층 강화되었습니다.
국토교통부와 서울시는 혼선을 줄이기 위해 각 구별로 달랐던 허가 기준을 통일하고, 구체적인 가이드라인을 확정해 발표했습니다.
주요 변경 내용 한눈에 보기
- 적용 대상: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 모든 아파트(2025년 3월 24일~9월 30일 거래분)
- 허가 필요 면적: 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과 토지 등
- 거래 절차: 관할 구청장 허가 필수, 허가 없이 거래 시 계약 무효
유주택자 아파트 매입 시 조건
- 기존 주택 보유자는 6개월 내 매각 또는 임대(구별 허용 범위 내) 계획을 제출해야 거래가 가능합니다.
- 실거주 사유를 객관적으로 소명해야 하며, 구청이 이를 심사합니다.
실거주 의무 및 입주 시점
- 실거주 의무: 취득 후 2년간 실거주 필수
- 입주 시점: 허가일로부터 4개월 이내 입주해야 함
- 예외: 철거, 이주 등 부득이한 사유 소명 시 관청이 입주 시기 유예 가능
재건축·재개발 입주권 및 분양권 거래
- 구분허가 필요 여부실거주 의무 및 조건
입주권 필요 아파트 준공 후 2년 실거주 확약 시 허가 분양권 최초 분양: 불필요
전매: 필요전매 시 실거주 2년 등 토지이용계획 확인 - 입주권: 재건축·재개발로 발생한 입주권도 허가 대상에 포함
- 분양권: 최초 분양은 허가 대상 아님, 전매 시 허가 필요 및 실거주 의무 확인
위반 시 제재
- 허가 없이 거래 시: 계약 무효(부동산거래신고 등에 관한 법률 근거)
- 의무 미이행 시: 과태료 등 행정처분 가능(법령 및 구청 판단에 따름)
정책 취지
이번 조치는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도해 주택시장 안정화를 목표로 하고 있습니다. 국토부와 서울시는 허가 건에 대한 실태조사와 단속을 강화할 계획입니다.
결론
강남·서초·송파·용산구에서 아파트를 매입하려는 유주택자는 6개월 내 기존 주택을 처분(구별 임대 허용 범위 확인)하고, 신규 취득 주택에는 2년간 실거주해야 합니다.
재건축·재개발 입주권과 분양권 전매 역시 실거주 확약 등 조건을 충족해야 하니, 거래 전 반드시 허가 기준과 절차를 꼼꼼히 확인하세요!
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