외국인 집주인 10만 시대, 강남과 경기도의 ‘헬로’와 ‘니하오’ 현상 총정리

 

최근 국내 부동산 시장에서 외국인 집주인이 10만 가구를 돌파했다는 소식이 주목받고 있습니다. 특히 강남 아파트는 미국인, 경기도와 인천 등 수도권 중저가 주택은 중국인이 주로 매수하는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

 

외국인 부동산 소유 증가의 현황과 특징, 그리고 이에 따른 논란과 정책 동향까지 구체적으로 살펴봅니다.

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외국인 집주인 10만 가구 시대, 무엇이 달라졌나

• 2024년 말 기준, 외국인이 보유한 국내 주택 수가 10만216가구로 사상 처음 10만 가구를 넘었습니다.
• 외국인 집주인 수는 9만8,581명으로, 2년 만에 약 21% 증가했습니다. 참고로, 주택 이외에 토지·상가 등 전체 외국인 부동산 소유자는 23만 명을 넘습니다.
• 전체 주택(1,931만 가구) 대비 0.52% 수준이지만, 증가세가 가파른 것이 특징입니다.

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국적별·지역별 소유 현황

• 국적별 현황
  • 중국인: 전체 외국인 소유 주택의 56%로 1위
  • 미국인: 21.9%, 캐나다인: 6.3%
• 지역별 집중
  • 수도권(서울·경기·인천)에 전체 외국인 보유 주택의 73%가 분포
  • 경기도가 3만9,144가구로 가장 많고, 서울 2만3,741가구, 인천 9,983가구 순입니다.

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강남은 미국인, 경기도는 중국인: 매수 패턴의 뚜렷한 차이

• 강남권(강남·서초·송파)
  • 고가 아파트 매수는 미국인이 주도합니다.
  • 2025년 1~4월 강남3구 외국인 매입의 55%가 미국인, 중국인은 13%에 그쳤습니다.
  • 미국인 매수 건수는 같은 기간 중국인의 약 5배에 달합니다.
• 경기도·인천 등 수도권
  • 중국인 매수 비중이 77%에 달하며, 경기 안산, 부천, 시흥, 인천 부평 등 지역에 집중됩니다.

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외국인 부동산 소유 증가의 원인과 특징

• 1998년 부동산 시장 개방 이후 외국인 소유는 꾸준히 증가해왔습니다.
• 외국인 다주택자 비율은 낮고, 대부분 1주택 소유자입니다. 외국인은 군사시설 보호구역 등 일부를 제외하면 큰 규제 없이 부동산 취득이 가능합니다.
• 특히 강남권 미국인 매수자 중에는 ‘검은 머리 외국인’(한국계 외국인)이 많을 것이라는 추정이 있으나, 공식 통계는 없습니다.

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사회적 논란과 정책 대응

• 외국인 부동산 매입 급증에 따른 내국인 역차별, 투기 논란이 커지고 있습니다. 외국인은 자국 금융기관에서 대출을 받을 경우 국내 대출 규제를 피할 수 있어, 형평성 논란이 제기되고 있습니다.
• 정부와 서울시 등은 외국인 매입 규제, 통계 정비, 형평성 확보 등 대책 마련에 나서고 있습니다.
• 캐나다 등 해외 사례를 참고해 외국인 주택 소유 제한 등 정책 도입도 검토 중입니다.

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외국인 토지 소유 현황

• 외국인이 소유한 국내 토지 면적도 2억6,790만㎡로 꾸준히 증가하고 있습니다.
• 토지 소유는 미국인이 53.5%로 가장 많습니다.

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요약 및 전망

외국인 집주인 10만 가구 시대가 도래하면서, 수도권 중저가 주택은 중국인, 강남 고가 아파트는 미국인 위주로 소유가 늘고 있습니다. 부동산 시장의 글로벌화와 함께 내국인 역차별, 투기 우려 등 사회적 논란도 커지고 있습니다.

 

정부와 지자체는 외국인 부동산 매입 규제와 시장 안정화 방안 마련에 속도를 내고 있습니다. 앞으로 외국인 부동산 소유에 대한 제도적 변화와 시장 반응을 주목해야 할 시점입니다.