재초환 부담금 부과 임박, 재건축 조합들의 반발과 시장 영향

재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 부과가 현실화될 조짐을 보이면서, 재건축 조합과 부동산 시장에 긴장감이 고조되고 있습니다.

 

최근 정부가 재초환 부과를 본격적으로 추진할 가능성이 커지자, 서울과 전국 주요 재건축 단지들은 사업성 악화와 추가 부담에 대한 우려로 촉각을 곤두세우고 있습니다.

 

이 글에서는 재초환 제도의 핵심 내용, 최근 시장 동향, 조합들의 반발, 그리고 향후 전망을 구체적으로 살펴봅니다.

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재초환이란 무엇인가

• 재초환은 재건축을 통해 조합원 1인당 8,000만원을 초과하는 이익이 발생할 경우, 초과분의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다.
• 이익 산정은 조합 설립 시점부터 준공까지 집값 상승분에서 사업비와 자치구 평균 집값 상승분을 제외한 초과이익을 기준으로 합니다.

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부과 임박, 조합들의 불안감 확산

• 2025년 6월 기준, 전국 58개 단지가 부과 대상이며, 서울만 29곳에 달합니다.
• 조합원 1인당 평균 부담금은 서울 1억4,700만원, 전국 평균 1억328만원 수준이며, 일부 단지는 3억9,000만원까지 예상됩니다.
• 조합들은 “팔지도 않은 집에 세금을 내는 건 부당하다”며 불만을 표출하고 있습니다.

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조합들의 반발과 대응

• 조합들은 산정 근거가 부정확하다고 주장하며, 한국부동산원 집값 통계의 신뢰성 문제를 제기하고 있습니다.
• 전국재건축조합연대 등은 국토부와 국회에 부담금 부과 중단을 촉구하고 있으며, 실제 부과 시 행정소송 등 법적 대응도 검토 중입니다.
• 일부 조합은 부담금 부과를 늦추기 위해 서류 제출을 미루거나 이의신청 등 행정절차를 적극적으로 활용하고 있습니다.

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시장과 공급에 미치는 영향

• 재초환 부담금이 실제 부과될 경우, 사업성이 악화되어 재건축 추진 동력이 약화될 가능성이 있다는 우려가 제기됩니다.
• 최근 서울의 신규 주택 공급 상당수가 정비사업을 통해 이뤄지고 있어, 공급 위축과 집값 불안 가능성이 함께 논의되고 있습니다.
• 부담금 부담에 리모델링 등 대체 사업으로 선회하는 움직임도 일부 나타나고 있습니다.

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제도 개선 및 정치권 논의

• 윤석열 정부는 부담금 면제 기준을 3,000만원에서 8,000만원으로 완화했으나, 실질적 부과는 없었습니다.
• 이재명 정부는 재초환 유지 의사를 밝히며, 여당을 중심으로 제도 존치가 유력하게 거론되고 있습니다.
• 국회에서는 제도 폐지 또는 추가 완화 필요성에 대한 논의가 이어지고 있으나, 여야 간 이견으로 논의가 지연되고 있습니다.

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구체적 사례와 현장 반응

• 일부 단지(예: 한남파라곤, 청담동 e편한세상3차 등)에서는 실제로 일정 지연 또는 소송 준비 등 적극적인 대응이 이뤄지고 있습니다.
• 조합원들은 추가 분담금 부담, 공사비·자재비 상승 등 복합적인 부담에 대한 우려를 나타내고 있습니다.

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재초환 부담금 부과가 임박하면서 재건축 조합들은 사업성 악화와 추가 부담에 대한 우려로 강하게 반발하고 있습니다. 정부와 정치권은 제도 유지를 시사하며, 시장과 조합 간 갈등은 더욱 심화될 전망입니다.

 

재초환이 주택 공급과 시장 안정이라는 본래 취지에 맞게 운영될 수 있도록, 실효성 있는 제도 개선과 사회적 합의가 필요합니다.