수도권 주담대 6억 원 상한제, 실수요자와 시장의 변화 한눈에 보기

6억 원 주담대 제한, 수도권 부동산시장에 나타날 변화와 과제

2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도가 6억 원으로 제한됩니다. 최근 서울 아파트 평균 매매가격이 13억 원을 넘어서면서, 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자와 투자자 모두에게 큰 변화가 예상됩니다.

 

이번 정책의 핵심 내용과 시장에 미칠 영향, 실수요자들이 꼭 알아야 할 점을 쉽게 정리해드립니다.

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수도권 주담대 6억 원 제한, 무엇이 달라지나

• 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 시 주담대 최대 한도가 6억 원으로 제한됩니다.
• 다주택자는 신규 주택 매입을 위한 주담대가 전면 금지됩니다.
• 대출을 받아 집을 사면 6개월 이내 실거주(전입) 의무가 생겨 갭투자가 사실상 불가능해집니다.

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실수요자, 투자자에게 미치는 영향

1. 실수요자 부담 증가
   • 서울 아파트 평균 매매가격이 13억 원(2025년 6월 기준) 이상으로, 6억 원 대출만으로는 집을 사기가 더 어려워집니다.
   • 특히 중산층·청년층은 자금 마련이 쉽지 않아 내 집 마련이 더 힘들어질 수 있습니다.
2. 투자수요 위축
   • 다주택자는 추가 대출이 막혀 사실상 투자 매입이 불가능해집니다.
   • 실거주 요건 강화로 갭투자 등 투기성 수요가 줄어들 전망입니다.

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LTV·정책대출 등 기타 주요 변경점

• 생애최초 주택구입자 LTV(주택담보인정비율)가 80%에서 70%로 낮아집니다.
• 디딤돌·버팀목·보금자리론 등 정책대출 공급도 연간 계획 대비 25% 줄어듭니다.
• 생활안정자금 목적 주담대는 1억 원 한도로 제한되고, 신용대출도 연소득 이내로 제한됩니다.
• 중도금 대출은 6억 원 한도에서 제외되지만, 잔금대출로 전환할 때는 6억 원 한도가 적용됩니다.

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정책 시행 배경과 정부의 의도

• 최근 서울 아파트값이 20주 연속 상승하며 '패닉 바잉' 현상이 심화되었습니다.
• 정부는 고가주택 매입에 과도한 대출이 몰리는 현상을 막고, 한정된 대출 재원을 실수요자에게 집중하기 위해 이번 규제를 도입했습니다.

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시장에 미칠 영향과 우려

• 단기적으로 6억 원 이하 중저가 매물에 수요가 몰릴 수 있으며, 고가 아파트 거래는 위축될 수 있습니다.
• 실수요자, 특히 자금 여력이 부족한 청년층·중산층은 내 집 마련이 더 어려워질 수 있습니다.
• 현금 부자만 유리한 시장 구조가 심화될 우려가 있습니다.
• 공급 대책이 병행되지 않으면 시장 불균형이 장기화될 수 있습니다.

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요약하자면, 6월 28일부터 시행되는 수도권 주담대 6억 원 한도 제한은 투기 수요 억제와 가계부채 관리를 위한 강력한 정책입니다.

 

하지만 실수요자의 내 집 마련 부담 증가, 중저가 매물 쏠림, 현금 부자 중심 시장 등 부작용도 예상됩니다. 근본적인 시장 안정을 위해서는 금융 규제와 함께 충분한 주택 공급 확대가 반드시 필요합니다.